In ständiger Rechtssprechung vertritt der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe die Auffassung, dass ein Rückzahlungsanspruch eines Mieters für „überzahlte“ Miete jedenfalls dann besteht, wenn die Wohnfläche der Mietwohnung mehr als zehn Prozent von der im Vertrag vereinbarten Wohnfläche abweicht. In einem neuen Urteil (Urteil vom 23.06.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 144/09) hat der BGH nun zusätzlich entschieden, dass eine solche Mietminderung auch dann möglich ist, wenn der Mietvertrag selbst keine Angaben zur Größe der Mietfläche beinhaltet.

Wohnfläche war im Mietvertrag nicht festgehalten

Im zugrundeliegenden Fall enthielt der Mietvertrag zwischen der Mieterin einer Dachgeschosswohnung und ihrer Vermieterin keine expliziten Angaben zur Größe der Wohnung. Jedoch war der Mietvertrag auf Grund der Vermittlung einer Immobilienmaklerin zustande gekommen, welche die Wohnung mit einer Annonce in einer Zeitung angeboten hatte. In dieser Annonce warb die Maklerin mit einer Wohnfläche von „ca. 76m²“, was durch eine Grundrissskizze und eine detaillierte Wohnflächenberechnung bestätigt wurde. Nach dem Einzug der Mieterin stellte sich heraus, dass die Wohnfläche tatsächlich jedoch nur 53,25 m² betrug.
Daraufhin verlangte die Mieterin eine Rückzahlung der überzahlten Miete wegen Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche. Die Vermieterin berief sich darauf, dass der Mietvertrag selbst keine Angaben über die Wohnfläche beinhalte und daher der vereinbarte Mietpreis für die Wohnung – ungeachtet ihrer Größe – entrichtet werden müsse.

Minderung auch ohne entsprechende Angaben im Mietvertrag möglich

Der BGH entschied, dass das Fehlen der entsprechenden Angaben im Mietvertrag im konkreten Fall nicht bedeutet, dass sich Mieterin und Vermieterin nicht über die tatsächliche Mietfläche einigen wollten. Vielmehr sei durch die Geschehnisse bis zum Abschluss des Vertrages sowohl für die Mieterin als auch für die Vermieterin klar gewesen, dass der schriftliche Vertrag zu den im Vorfeld des Vertragsschlusses von beiden Parteien akzeptierten Bedingungen geschlossen werden soll. Dies beinhalte letztlich zwar keine ausdrückliche, jedoch zumindest eine schlüssige Einigung der Parteien auf die zuvor von der Vermieterin angegebene Wohnfläche.

Eine Rechtsberatung ist allemal günstiger als zuviel gezahlte Miete!

Demnach kann einem Mieter, der glaubt, dass seine Wohnung kleiner als vereinbart sei, nur geraten werden, von einem auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt die Möglichkeiten einer Mietminderung überprüfen zu lassen. Lässt sich außergerichtlich keine Einigung mit dem Vermieter finden, so kann der Rechtsanwalt überdies auch die gerichtliche Vertretung des Mandanten wahrnehmen, um die Mietminderung zu erwirken.



Oliver Schöning
Rechtsanwalt


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