Hunde in Miet- und
Eigentumswohnungen


Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Absolvent des Fachanwaltslehrgangs für Erbrecht
Fachanwalt für Familienrecht
Waldshut-Tiengen


- Teil IV -


II. Hundehaltung in Eigentumswohnungen


Seit dem 1. Juli 2007 gilt ein grundlegend reformiertes Wohnungseigentumsrecht. An der Tierhaltungsproblematik ändert das neue Recht nichts.

Bei Eigentumswohnungen gilt ein anderer Grundansatz als bei Mietwohnungen. Denn es besteht Einigkeit, dass die Hundehaltung in Eigentumswohnungen durch den Eigentümer grundsätzlich zulässig ist.

Die Diskussion geht darüber, unter welchen Voraussetzungen die Hundehaltung ausgeschlossen werden kann.

Unproblematisch kann die Hundehaltung durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer ausgeschlossen werden. Die Vereinbarung bedarf der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer und muss im Grundbuch eingetragen werden. Für Vereinbarungen hat sich in der Praxis auch der Begriff Gemeinschaftsordnung eingebürgert..

Eine Vereinbarung, durch die Hundehaltung verboten wird, verstößt weder gegen die guten Sitten, noch greift sie in unzulässiger Weise in den Kernbereich des Eigentums ein.

Ohne eine Regelung ist die Hundehaltung in der Eigentumswohnung grundsätzlich zulässig. Das folgt aus § 13 Wohnungseigentumsgesetz, wonach der Eigentümer mit dem Sondereigentum nach seinem Belieben verfahren kann. Die Grenze des zulässigen Verhaltens kann erst durch die Art der Ausübung der Hundehaltung überschritten werden. Denn nach § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz muss sich der Wohnungseigentümer so verhalten, dass keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das Maß dessen hinausgeht, was bei einem geordneten Zusammenleben als Nachteil sich ergibt.

Aus diesem Grund, also wegen Verstoßes gegen § 14 WEG, dürfen keine gefährlichen Tiere gehalten werden.

Nicht ganz klar ist, ob an Stelle einer Vereinbarung auch ein einstimmiger Beschluss treten kann. Der Bundegerichtshof verlangt für ein wirksames Hundehaltungsverbot ausdrücklich die Vereinbarung. Die Vereinbarung ist in § 10 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt, der Beschluss in § 23 des Wohnungseigentumsgesetzes. Die Vereinbarung unterscheidet sich von einem einstimmigen Beschluss unter anderem dadurch, dass sie für und gegen den Rechtsnachfolger nur dann wirkt, wenn sie in das Grundbuch eingetragen wird, wohingegen ein Beschluss nicht im Grundbuch eingetragen werden darf, aber auch ohne Eintragung den Sonderrechtsnachfolger bindet, § 10 Abs. 3 WEG. Der Beschluss ist mit der Anfechtung angreifbar, die Vereinbarung nicht.

Sieht das Gesetz oder die Teilungserklärung vor, dass eine bestimmte Materie nur durch Vereinbarung geregelt werden kann, dann ist diese Materie der Beschlusskompetenz der Eigentümer entzogen. Die Eigentümer können also nicht durch Mehrheits- oder Einstimmigkeitsbeschluss für diesen Bereich Entscheidungen treffen.

In der Vergangenheit hatten die Eigentümer sich damit beholfen, entgegen der Kompetenzregelung auch in solchen Sachen durch (Mehrheits-)Beschluss zu entscheiden, die der Vereinbarung vorbehalten waren. Zwar hätten solche rechtswidrigen Beschlüsse innerhalb eines Monats angefochten werden können. Verstrich jedoch die Anfechtungsfrist, wurden aus anfechtbaren rechtwidrigen Beschlüssen unangreifbare rechtswidrige Beschlüsse, die befolgt werden mussten. Weil die Eigentümer nach einem plastischen Bild in solchen Angelegenheiten „zitternd“ abwarten mussten, ob der Beschluss angefochten werden würde, nannte man solche Beschlüsse auch „Zitterbeschlüsse“.

Mit dieser Praxis hat der Bundesgerichtshof aufgeräumt. Er verweist darauf, dass die Eigentümer durch Beschluss von vornherein nur in solchen Angelegenheiten entscheiden können, die der Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich sind. Für solche Angelegenheiten, die nicht durch Beschluss geregelt werden können, sondern nur durch Vereinbarung, fehlt den Eigentümern die Beschlusskompetenz. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nicht nur rechtswidrig, sondern von Anfang an nichtig.

Nun hatte der Bundesgerichtshof bis zum Jahr 2000 die Praxis der Zitterbeschlüsse geduldet. Lange Zeit hatte die Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs im Beschluss vom 21.05.1970 uneingeschränkt Bestand, wonach nicht angefochtene Mehrheitsbeschlüsse, deren Regelungsgegenstand einer Vereinbarung bedurft hätten, grundsätzlich wirksam waren. Aus dieser Zeit stammt die Hundeverbotsentscheidung des Bundesgerichtshofs, nämlich aus 1995. Dort hatten die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ein generelles Verbot der Hundehaltung beschlossen., wobei die Teilungserklärung hierzu keine Regelung enthalten hatte. Der BGH hat argumentiert, die Hundehaltung gehöre nicht zum Kernbereich des Wohnens, denn sie gehöre nicht zum wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentümern – was nicht zuletzt daraus folge, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer keine Hunde halte.

Die Rechtsprechung des BGH erfuhr eine Zäsur durch die Entscheidung vom 20.09.2000, In dieser Entscheidung arbeitet der BGH mit dem Begriff der absoluten Beschlusskompetenz. Diese habe den mit Mehrheit beschließenden Eigentümern gefehlt. Es war in jenem Fall darum gegangen, dass die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss den Vorgarten einem der Eigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen hatten – obwohl der Vorgarten im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer stand.

In dieser Entscheidung grenzte der BGH diesen Fall vom Hundeverbotsfall ab mit der Begründung, die dortige Mehrheit sei zwar für ein vollständiges Verbot auch nicht zuständig gewesen. Jedoch könnten die Wohnungseigentümer über Gebrauchsregelungen mit Mehrheitsbeschluss entscheiden, sodass eine Nähe zu dieser Kompetenz vorliege, die eine Nichtigkeit des Beschlusses verhindere.

Leider ist die Rechtslage damit sehr kompliziert.

Übergreifende Mehrheitsbeschlüsse sind nichtig, wenn den Wohnungseigentümern die absolute Beschlusskompetenz fehlt. Das sit der Fall, wenn der Mitgebrauch an Gemeinschaftseigentum entzogen wird oder wenn die Mehrheit entgegen einer bestehenden Vereinbarung eine Gebrauchsregelung trifft.

Die fehlende absolute Beschlusskompetenz alleine führt – derzeit – noch nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses.

Hinzu kommt folgendes: Ein Beschluss ist nicht nur dann nichtig, wenn er gegen die Kompetenzverteilungsregelung verstößt, sondern auch dann, wenn er in den Kernbereich des Wohnens eingreift. Das ist angenommen worden bei der Benutzung der Terrasse zum Aufstellen einer Antenne, nicht dagegen bei Hundehaltung und Kostenregelungen.

Beide Kriterien, nämlich

- Eingriff in den Kernbereich und
- absolut fehlende Beschlusskompetenz

sind in ihrer jetzigen Ausgestaltung schwierig zu handhaben. Es fehlen Vorgaben, wann der Kernbereich des Eigentums verletzt ist. Das Oberlandesgericht Celle hatte sich mit einem Fall zu befassen, in dem durch Mehrheitsbeschluss die Vermietung als Ferienwohnung verboten wurde. Das Gericht fragt nach dem Kernbereich des Sondereigentumsrechts. Es grenzt diesen Kernbereich von den Fällen der bloßen Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 2 WEG ab und fragt, ob die Mehrheit in eine Position eingreift, die dem Eigentümer nur durch eine Vereinbarung genommen werden dürfte. Ist dies der Fall, so ist zugleich in den Kernbereich eingegriffen.

Der BGH hat bisher keine brauchbaren Kriterien dazu geliefert, wonach sich der Kernbereich des Wohn- und Eigentumsrechts bestimmt. In der Hundeverbotsentscheidung ist dazu zu lesen, es hielten ja nicht alle Haushalte Hunde, deshalb sei der Kernbereich nicht verletzt. Mit dieser Begründung kann so gut wie jeder Gebrauch einer Wohnung als nicht zum Kernbereich gehörend angesehen werden.

Mit der absolut fehlenden Beschlusskompetenz läge ein klares Kriterium vor. Das grundsätzliche Verbot bestimmter Tierhaltung ist nicht Sache der Hausordnung, sondern eine Beschränkung des Sondereigentums. Deshalb ist dafür eine Vereinbarung notwendig.

Allerdings lebt in diesem Bereich der alte Zitterbeschluss weiter. Denn dahingehend gefasste vereinbarungsersetzende Beschlüsse können nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig und damit wirksam werden.

Konkret bedeutet das:

Erwähnt der Verwalter in der Tagesordnung nur Beschwerden über Hundehaltung und beschließen die Eigentümer dann ein Hundehaltungsverbot per Mehrheitsbeschluss, so kann dieser Beschluss wirksam werden, wenn er nicht angefochten wird – als bloße Gebrauchsregelung Nach § 15 WEG.

Kündigt hingegen der Verwalter schon in der Tagesordnung an, es solle ein Hundehaltungsverbot beschlossen werden, dann ist der entsprechende Beschluss nichtig..

Von solchen Förmeleien kann es nicht abhängen, ob ein und derselbe Eingriff in das Eigentumsrecht einmal als nichtig anzusehen ist, ein anderes Mal nur als anfechtbar.

- Fortsetzung Teil V -